Torrevieja, a Costa Blanca egyik népszerű üdülővárosa, ingatlanpiaca dinamikus változások előtt áll a következő évtizedben. A nyaralóingatlanok iránti kereslet és a bérleti piac alakulása számos tényezőtől függ, beleértve az ártrendeket, a demográfiai és turisztikai mozgatórugókat, a befektetői hangulatot, valamint a szabályozói környezet változásait. Az alábbiakban részletesen elemezzük a legfontosabb szempontokat, friss piaci adatokkal és szakértői véleményekkel alátámasztva.
Ingatlanárak alakulása (árak és bérleti díjak)
Eladási árak: Torreviejában az ingatlanárak az elmúlt években jelentős emelkedést mutattak a válság utáni felívelés nyomán. 2024 végére az átlagos eladási kínálati ár elérte a 2 327 €-t négyzetméterenként, ami ~5,9%-os növekedés az év elejéhez képest. Összehasonlításképp, 2023 márciusában még csak ~1 972 €/m² volt az átlag, így másfél év alatt mintegy 18%-os drágulás következett be. Ez a trend illeszkedik az országos folyamathoz: Spanyolország-szerte 2024-ben ~10% körüli éves áremelkedést mértek, és a piac 2025-től mérsékelt növekedés fázisába léphet. Szakértői előrejelzések szerint 2025-ben országosan ~4–6%-os nominális áremelkedés várható, amit a korlátozott kínálat, a mérséklődő infláció és a várható kamatcsökkenés is támogat. A tengerparti régiók, különösen az alicantei Costa Blanca, várhatóan az átlagnál erősebb növekedést mutatnak majd a turisztikai kereslet és a nyaralóvásárlások miatt. Torrevieja térségében tehát stabil, lassú ütemű áremelkedés valószínű az elkövetkező években, amennyiben nem történik jelentős gazdasági visszaesés.
Bérleti díjak: A hosszú és rövid távú bérleti díjak szintén emelkedő pályán vannak. 2024 decemberében Torreviejában az átlagos lakásbérleti díj 11,62 € volt négyzetméterenként havonta, ami 16,2%-kal magasabb az év eleji szintnél (2024 január: ~10 €/m²/hó). Kétéves távlatban még látványosabb a drágulás: 2023 márciusában mindössze ~8,61 €/m²/hó volt az átlagos bérleti díj, vagyis ~35%-os növekedés történt másfél év alatt. Ez részben a pandémia utáni fellendülő turizmusnak és a korlátozott bérlakás-kínálatnak tudható be. A nyaraló célú, rövid távú bérbeadások főszezonban kiugró bevételeket generálhatnak a tulajdonosoknak, mivel a nyári hónapokban a kihasználtság nagyon magas, gyakran 90% feletti a szálláshelyeknél. A szezonon kívül ugyanakkor a bérleti díjak és a kereslet csökken, bár Torrevieja enyhe éghajlata miatt sok külföldi nyugdíjas és hosszabb távra érkező vendég tölti itt a telet is. Összességében a bérleti díjak várhatóan tovább emelkednek, bár az éves növekedés üteme mérséklődhet a következő években. Fontos tényező, hogy Spanyolország új lakhatási törvénye plafont szab a hosszú távú bérleti díjak éves emelésének (2024-ben max. 3%, 2025-től egy új index alapján). Ez hosszú távon mérsékli a bérleti díjak növekedését a tartós bérleti piacon, miközben a rövid távú (turista) bérleti díjakat inkább a piaci kereslet határozza meg.
Az alábbi táblázat összefoglal néhány fontos mutatót a torreviejai ingatlanpiacról:
| Mutató (2024) | Érték/Adat |
|---|---|
| Átlagos eladási kínálati ár * | € 2 327/m² (2024. dec.) |
| Átlagos lakásbérleti díj * | € 11,62/m²/hó (2024. dec.) |
| 2023-ban eladott ingatlanok száma | 7 144 adásvétel |
| Torrevieja teljes lakásállománya | ~122 736 ingatlan |
| Ebből becsült „második otthon” | ~60 000 (nyaralóingatlan) |
| Népesség (2024) | ~105 ezer fő (6,7% éves növekedés) |
| Külföldi lakosok aránya | ~40% (a lakosság 60%-a spanyol) |
| Legnagyobb külföldi vevőcsoportok | 1. UK 17,5%; 2. DE 15,5%; 3. IE 9,7%; 4. SE 6,8%; 5. BE 6,8% |
*forrás: Indomio, 2024 decemberi adatok
A fenti adatok jól mutatják, hogy Torrevieja ingatlanpiaca nagyméretű és aktív. Évente a teljes lakásállomány ~4%-a cserél gazdát, ami jelzi a piac likviditását. A külföldi kereslet rendkívül jelentős: a város lakosságának csak ~60%-a spanyol állampolgár, a többiek más országokból települtek ide. 2023-ban Torrevieja érte el Spanyolország legnagyobb népességnövekedését (6,7%-os bővülés egy év alatt), ami részben a belföldi migrációnak, de nagyrészt a betelepülő külföldieknek köszönhető. Ez a gyors növekedés folyamatos lakáskeresletet generál, ami felfelé hajtja az árakat és a bérleti díjakat.
A nemzetközi kereslet továbbra is erős: a brit, német, skandináv (svéd, norvég), belga és újabban francia ajkú (pl. észak-afrikai francia) vásárlók jelentős számban vannak jelen. A Brexit utáni bizonytalanság ellenére a britek visszatértek: a 2024-es adatok szerint Orihuela Costa térségében (ide tartozik Torrevieja vonzáskörzete is) az eladások 17,5%-át brit vevők adták, megelőzve a németeket (15,5%). A külföldiek aránya várhatóan magas marad a következő években is, hiszen Spanyolország változatlanul vonzó nyaralóhely a hűvösebb éghajlatú észak-európaiak számára. Torrevieja külön előnye a jó megközelíthetőség: az alicantei és murciai nemzetközi repterek közelsége, valamint a kiépült infrastruktúra megkönnyíti az ideutazást. Az éghajlat szintén döntő faktor: a város egész évben kellemes, napfényes időt kínál, ami nemcsak a nyári turistákat vonzza, de sok északi nyugdíjas itt telel, vagy akár egész évre letelepszik.
Noha Torrevieját gyakran az expatok és turisták városának tartják, a lakosság többsége (kb. 60%-a) spanyol. A belföldi kereslet két fő forrásból táplálkozik: egyrészt helyi lakosok, akik életvitelszerűen élnek és dolgoznak a városban vagy környékén; másrészt spanyol nagyvárosok lakói, akik második otthont/nyaralót keresnek a tengerparton. Hagyományosan sok madridi és észak-spanyolországi család tölti itt a nyarat, s közülük sokan rendelkeznek saját ingatlannal Torreviejában. A belföldi keresletet erősíti, hogy Torrevieja megfizethetőbb, mint más felkapott üdülőövezetek (pl. Costa del Sol vagy Baleári-szigetek), így a spanyol középosztály számára is elérhető nyaralóhely. Emellett a városban elérhető minden modern szolgáltatás (iskolák, kórház, bevásárlóközpontok), ami vonzóvá teszi állandó lakóhelynek is.
Kínálat és új építések: Torrevieja ingatlankínálata vegyes: régebbi építésű apartmanok tömege a belvárosban és lakótelepeken, illetve újonnan épülő lakóparkok, villák a peremterületeken. Jelenleg ~122 ezer lakás található a városban, amelyek közül ~60 ezer szolgálhat nyaralóként vagy kiadható apartmanként. Az új fejlesztések száma az utóbbi időben nő, de a kínálat bővülését korlátozza a beépíthető területek hiánya és a bürokratikus engedélyeztetés lassúsága. Fejlesztők szerint az építési telkek szűkössége és a növekvő építési költségek kihívást jelentenek, ami lassítja az új projektek megvalósulását. Ennek következtében a kereslet egy része a használt ingatlanok piacára terelődik, ami tovább hajtja felfelé azok árát. Ugyanakkor Torrevieja környékén folyamatosak az építkezések: új lakóparkok, társasházak épülnek, gyakran olyan szolgáltatásokkal, mint közösségi medence, park, biztonsági szolgálat stb., mert a vevők egyre inkább keresik az extra kényelmi elemeket nyújtó közösségi komplexumokat. A következő években várható kínálatbővülés főleg a fenntartható, modern új építésű lakások terén lesz (lásd alább), míg a régebbi ingatlanok egy része felújításra szorul ahhoz, hogy lépést tartson a piaci igényekkel.
Demográfiai trendek: A keresletet demográfiai folyamatok is befolyásolják. A nyugdíjas korosztály Európa-szerte növekszik, és sokan közülük Spanyolországot választják második otthonuknak a nyugdíjas éveikre. Torrevieja népszerű a nyugdíjas expatok körében a kellemes klíma és a viszonylag alacsony megélhetési költségek miatt. Ugyanakkor megjelent egy fiatalabb távmunkás/„digitális nomád” réteg is: a COVID utáni időszakban sokan rájöttek, hogy akár a tengerpartról is dolgozhatnak online. 2025-re az egyik trend, hogy egyre több vevő keres olyan ingatlant, amely alkalmas otthoni irodának, jó internetkapcsolattal rendelkezik és nyugodt környezetben van. Ez a tendencia várhatóan folytatódik, így a következő években a munkahelyi infrastruktúrát (pl. külön dolgozószoba, klimatizálás, gyors internet) biztosító lakások felértékelődhetnek.
A fenti adatok jól mutatják, hogy Torrevieja ingatlanpiaca nagyméretű és aktív. Évente a teljes lakásállomány ~4%-a cserél gazdát, ami jelzi a piac likviditását. A külföldi kereslet rendkívül jelentős: a város lakosságának csak ~60%-a spanyol állampolgár, a többiek más országokból települtek ide. 2023-ban Torrevieja érte el Spanyolország legnagyobb népességnövekedését (6,7%-os bővülés egy év alatt), ami részben a belföldi migrációnak, de nagyrészt a betelepülő külföldieknek köszönhető. Ez a gyors növekedés folyamatos lakáskeresletet generál, ami felfelé hajtja az árakat és a bérleti díjakat.
Kereslet és kínálat – fő mozgatórugók
Nemzetközi kereslet: Torrevieja továbbra is nemzetközi vevők kedvelt célpontja. A legnagyobb vásárlói csoportot a britek alkotják, de jelentős a német, skandináv (svéd, norvég), belga és újabban francia ajkú (pl. észak-afrikai francia) érdeklődés is. A Brexit utáni bizonytalanság ellenére a britek visszatértek: a 2024-es adatok szerint Orihuela Costa térségében (ide tartozik Torrevieja vonzáskörzete is) az eladások 17,5%-át brit vevők adták, megelőzve a németeket (15,5%). A külföldiek aránya várhatóan magas marad a következő években is, hiszen Spanyolország változatlanul vonzó nyaralóhely a hűvösebb éghajlatú észak-európaiak számára. Torrevieja külön előnye a jó megközelíthetőség: az alicantei és murciai nemzetközi repterek közelsége, valamint a kiépült infrastruktúra megkönnyíti az ideutazást. Az éghajlat szintén döntő faktor: a város egész évben kellemes, napfényes időt kínál, ami nemcsak a nyári turistákat vonzza, de sok északi nyugdíjas itt telel, vagy akár egész évre letelepszik.
Belföldi kereslet: Noha Torrevieját gyakran az expatok és turisták városának tartják, a lakosság többsége (kb. 60%-a) spanyol. A belföldi kereslet két fő forrásból táplálkozik: egyrészt helyi lakosok, akik életvitelszerűen élnek és dolgoznak a városban vagy környékén; másrészt spanyol nagyvárosok lakói, akik második otthont/nyaralót keresnek a tengerparton. Hagyományosan sok madridi és észak-spanyolországi család tölti itt a nyarat, s közülük sokan rendelkeznek saját ingatlannal Torreviejában. A belföldi keresletet erősíti, hogy Torrevieja megfizethetőbb, mint más felkapott üdülőövezetek (pl. Costa del Sol vagy Baleári-szigetek), így a spanyol középosztály számára is elérhető nyaralóhely. Emellett a városban elérhető minden modern szolgáltatás (iskolák, kórház, bevásárlóközpontok), ami vonzóvá teszi állandó lakóhelynek is.
Kínálat és új építések: Torrevieja ingatlankínálata vegyes: régebbi építésű apartmanok tömege a belvárosban és lakótelepeken, illetve újonnan épülő lakóparkok, villák a peremterületeken. Jelenleg ~122 ezer lakás található a városban, amelyek közül ~60 ezer szolgálhat nyaralóként vagy kiadható apartmanként. Az új fejlesztések száma az utóbbi időben nő, de a kínálat bővülését korlátozza a beépíthető területek hiánya és a bürokratikus engedélyeztetés lassúsága. Fejlesztők szerint az építési telkek szűkössége és a növekvő építési költségek kihívást jelentenek, ami lassítja az új projektek megvalósulását. Ennek következtében a kereslet egy része a használt ingatlanok piacára terelődik, ami tovább hajtja felfelé azok árát. Ugyanakkor Torrevieja környékén folyamatosak az építkezések: új lakóparkok, társasházak épülnek, gyakran olyan szolgáltatásokkal, mint közösségi medence, park, biztonsági szolgálat stb., mert a vevők egyre inkább keresik az extra kényelmi elemeket nyújtó közösségi komplexumokat. A következő években várható kínálatbővülés főleg a fenntartható, modern új építésű lakások terén lesz (lásd alább), míg a régebbi ingatlanok egy része felújításra szorul ahhoz, hogy lépést tartson a piaci igényekkel.
A fejlesztések száma az utóbbi időben nő, de a kínálat bővülését korlátozza a beépíthető területek hiánya és a bürokratikus engedélyeztetés lassúsága. Fejlesztők szerint az építési telkek szűkössége és a növekvő építési költségek kihívást jelentenek, ami lassítja az új projektek megvalósulását. Ennek következtében a kereslet egy része a használt ingatlanok piacára terelődik, ami tovább hajtja felfelé azok árát. Ugyanakkor Torrevieja környékén folyamatosak az építkezések: új lakóparkok, társasházak épülnek, gyakran olyan szolgáltatásokkal, mint közösségi medence, park, biztonsági szolgálat stb., mert a vevők egyre inkább keresik az extra kényelmi elemeket nyújtó közösségi komplexumokat. A következő években várható kínálatbővülés főleg a fenntartható, modern új építésű lakások terén lesz (lásd alább), míg a régebbi ingatlanok egy része felújításra szorul ahhoz, hogy lépést tartson a piaci igényekkel.
Demográfiai trendek: A keresletet demográfiai folyamatok is befolyásolják. A nyugdíjas korosztály Európa-szerte növekszik, és sokan közülük Spanyolországot választják második otthonuknak a nyugdíjas éveikre. Torrevieja népszerű a nyugdíjas expatok körében a kellemes klíma és a viszonylag alacsony megélhetési költségek miatt. Ugyanakkor megjelent egy fiatalabb távmunkás/„digitális nomád” réteg is: a COVID utáni időszakban sokan rájöttek, hogy akár a tengerpartról is dolgozhatnak online. 2025-re az egyik trend, hogy egyre több vevő keres olyan ingatlant, amely alkalmas otthoni irodának, jó internetkapcsolattal rendelkezik és nyugodt környezetben van. Ez a tendencia várhatóan folytatódik, így a következő években a munkahelyi infrastruktúrát (pl. külön dolgozószoba, klimatizálás, gyors internet) biztosító lakások felértékelődhetnek.
Befektetési lehetőségek (hozamok és vonzerő)
Torrevieja ingatlanpiaca vonzó terep a befektetők számára, különösen azoknak, akik nyaralóvásárlásban és bérbeadásban gondolkodnak. Ennek több oka van:
Erős tőkenövekedés: Az ingatlanárak emelkedő trendje miatt a következő 5-10 évben tőkenyereségre számíthatnak a befektetők. Ha a jelenlegi évi ~5%-os áremelkedés fennmarad, egy most vásárolt ingatlan értéke egy évtized múlva jelentősen magasabb lehet (extrém esetben akár 50%-kal is). Természetesen az árak ciklikusan mozoghatnak, de Torrevieja alapvető vonzereje (tengerpart, klíma, nemzetközi kereslet) hosszú távon értékőrző, így az ingatlanbefektetés viszonylag biztonságos opciónak tekinthető. Példaként: aki 2023 elején vásárolt, annak az ingatlana már 2024 végére ~15-20%-kal érhetett többet a piaci átlag alapján.
Magas bérbeadási hozamok: A nyaralók kiadásával elérhető bérleti hozamok Torreviejában versenyképesek. A jelenlegi bérleti díj szintek (átlag ~11-12 €/m²/hó) alapján egy tipikus 60 m²-es apartman havi ~700 €-ért kiadható hosszú távon, ami éves szinten ~8 400 € bevétel. Összevetve az ilyen lakások ~120-150 ezer eurós vételárával, ez ~5-7%-os bruttó éves hozamot jelenthet. Rövid távú, turista célú bérbeadásnál ennél is magasabb hozam érhető el: a főszezoni (nyári) hetekben jelentősen drágábban lehet éjszakánként kiadni az ingatlant, így aki egész évben menedzseli a kiadást (vagy profi ügynökségre bízza), az éves szinten akár magasabb kihasználtság és bevétel mellett működhet.
A Costa Blanca üdülőövezetben a jó helyen lévő nyaralók magas kihasználtsággal és versenyképes hozammal adhatók ki. Fontos hozzátenni, hogy a rövid távú kiadás jövedelmezősége függ a turisztikai szezonalitástól – a nyári hónapok hozzák a bevétel zömét, míg télen esetleg hosszabb távú bérlőt kell találni kedvezményes áron vagy üresen áll az ingatlan.
Kedvező belépési küszöb: Torreviejában az ingatlanok ára még mindig alacsonyabb, mint számos nyugat-európai tengerparti piacon vagy akár Spanyolország más üdülőövezeteiben. Már 50-100 ezer euró környékén lehet garzont vagy kisebb lakást venni, és 150-200 ezer euróért modern, jó fekvésű lakást kapni. Ez kinyitja a piacot a magánbefektetők széles köre számára – sok észak-európai középosztálybeli család engedheti meg magának, hogy itt nyaralót vásároljon befektetési és saját használati célra. A belépési árakhoz képest a hozamok jók, a likviditás (későbbi eladhatóság) pedig erős, köszönhetően a folyamatos keresletnek.
Diverzifikáció és biztonság: Ingatlanba fektetni Torreviejában nem csak a hozamokról szól, hanem életmódbeli értékről is. A befektetők gyakran saját maguk is használják az ingatlant (pl. év egy részében ott nyaralnak, telelnek), így kombinálhatják a befektetést a saját pihenésükkel. Emellett a deviza-diverzifikáció is szerepet játszhat: sok külföldi vevő számára az euróban tartott spanyol ingatlan egyfajta biztosítás saját hazájuk gazdasági/pénzügyi kockázatai ellen.
Természetesen a befektetőknek figyelembe kell venniük a költségeket és szabályozásokat is (ld. lentebb). Az ingatlan vásárlásakor ~10-14% tranzakciós költséggel (vagyonszerzési illeték, közjegyző, ügyvédi díj) kell kalkulálni, a bérbeadásból származó jövedelem után pedig adófizetési kötelezettség van. Összességében azonban a torreviejai piac vonzó befektetési terep, ahol a következő években is stabil kereslet és értéknövekedés várható, így a nyaralóingatlanok bérbeadásából származó hozamok kiegyensúlyozottan magasak maradhatnak.
A turizmus hatása (szezonalitás és trendek)
Torrevieja gazdasága nagyban épít a turizmusra és az ahhoz kapcsolódó szezonális ingatlanhasználatra. A nyári hónapokban a város népessége megtöbbszöröződik: a kb. 100 ezres állandó lakosság mellé akár 250 ezer látogató is érkezhet, így a csúcsidőszakban ~350 ezresre duzzad a városban tartózkodók száma. Ezt a hullámot elsősorban a július–augusztusi főszezon generálja, amikor a spanyol családok és a külföldi turisták egyszerre árasztják el a tengerpartot. Szállásoldalon Torrevieja jól felkészült: hatalmas másodlagos lakásállománya van (több tízezer nyaraló), melyek ilyenkor mind benépesülnek. A 2024-es nyári adatok szerint a város szálláskapacitásának kihasználtsága igen magas volt – a 3 csillagos szállodák augusztusban ~80-90%-os telítettséggel működtek, és a magánkiadások piaca is pezsgő volt.
Szezonalitás: A nyári csúcs kereslet éles ellentétben áll a téli hónapok nyugalmával. Szezonon kívül (különösen november–február között) Torrevieja jóval csendesebb, ilyenkor főként az állandó lakosok és a hosszabb távra berendezkedett külföldiek maradnak. Ez azt jelenti, hogy a rövid távú bérbeadásból élő ingatlantulajdonosoknak a téli holtszezonban alacsonyabb kihasználtsággal kell számolniuk, vagy hosszú távú bérlőt (pl. nyugdíjast, diákot, távmunkást) keresniük erre az időszakra mérsékelt díjért. A bérleti díjak szezonálisan is változnak: nyáron a heti kiadási díjak kiugróan magasak lehetnek egy tengerparti apartmanért, míg télen a havi bérleti díj is alacsonyabb az átlagosnál. Mindez része a piaci egyensúlynak, és a befektetőknek stratégiájukban kezelniük kell a szezonalitást (pl. nyári bevételekből tartalékolni a téli hónapokra).
Turizmus trendjei: A következő 10 évben a turizmus várhatóan magas szinten stabilizálódik Torreviejában. Spanyolország turisztikai vonzereje tartós: 2023-ban az országban a turisták költése ~22%-kal nőtt az előző évhez képest, és a Costa Blanca régió is folyamatosan népszerű úti cél. Torrevieja külön kampányokat is indít a turizmus élénkítésére (pl. kulturális fesztiválok, sportesemények, egészségügyi turizmus a sós tavakhoz kapcsolódóan). A város híres sós tavai és gyógyhatású klímája például sok reumatikus betegséggel küzdő látogatót vonz egész évben. Emellett a nemzetközi törzsközönség (brit, német, skandináv) mellett új piacok is feljövőben vannak: megjelentek a francia nyelvű észak-afrikai turisták csoportjai is az utóbbi években. A turizmus diverzifikálódása és a globális utazási kedv növekedése (feltéve, hogy nem lesz újabb világjárvány vagy komoly recesszió) azt valószínűsíti, hogy Torrevieja ingatlanpiaca erős hátteret kap a turizmus felől. A nagy turista-forgalom ugyanis közvetlenül táplálja a rövid távú bérleti piacot, és közvetve az eladásokat is (sok visszatérő vendég dönt úgy, hogy inkább vásárol egy saját nyaralót). A kihívás inkább az lehet, hogy a város infrastruktúrája és szolgáltatásai lépést tudjanak tartani a csúcsszezonban jelentkező igénybevétellel – ez azonban inkább városüzemeltetési kérdés, mintsem ingatlanpiaci, de hatása lehet az életminőségre és ezáltal az ingatlanok vonzerejére is.
Összességében a turizmus élénkítő hatással van az ingatlanpiacra: a magas kereslet időszakos felfutása fenntartja a bérleti díjak és az ingatlanárak szintjét, ugyanakkor a szezonalitás differenciált stratégiát igényel a piaci szereplőktől. A következő években a város igyekszik meghosszabbítani a turisztikai szezont (pl. téli programokkal, konferenciaturizmussal), ami ha sikerül, tovább javíthatja a bérbeadási piac kihasználtságát egész évben.
Helyi szabályozások és adók változásai
Az ingatlanpiacot jelentősen befolyásolják a jogszabályi keretek – legyen szó lakáskiadás szabályozásáról vagy adóterhekről. Az elkövetkező években várható néhány fontos változás és már most ismert intézkedés:
Turisztikai bérbeadás engedélyei: A Valenciai Autonóm Közösség (melynek Torrevieja is része) 2024-ben szigorította a turistacélú kiadások szabályait. Az új 9/2024-es dekretum előírja, hogy minden rövid távra, turistáknak kiadott ingatlanra turisztikai engedélyt kell kiváltani, és ezek az engedélyek mostantól 5 évig érvényesek, utána megújítás szükséges. Ennek célja a kiadások folyamatos nyomonkövetése és az esetleges visszaélések (pl. engedély nélküli Airbnb-ztetés) visszaszorítása. Az engedély megszerzéséhez a lakásnak meg kell felelnie bizonyos követelményeknek (pl. lakhatási engedély, alapvető felszereltség). Torreviejában az önkormányzat létrehozott egy eljárást a turisztikai lakások városi kompatibilitási tanúsítványára, ami a regisztráció feltétele. Várható, hogy a jövőben az engedély nélküli rövid távú kiadásokat szigorúbban szankcionálják, így a befektetőknek érdemes jogszerű keretek között maradniuk.
Idegenforgalmi adó: 2023-ban a régió döntést hozott egy turistadó bevezetéséről, amely maximum 0,5–2 € lehet személyenként éjszakánként a szálláshely kategóriájától függően. Ezt az adót a helyi önkormányzatok opcionálisan vezethetik be. Bár sok üdülőváros (pl. Benidorm) jelezte, hogy nem kívánja alkalmazni az adót, mondván versenyhátrányt okozna, Torrevieja még mérlegeli az ügyet. Ha bevezetik, a nyaralóbérlőknek fejenként néhány euróval többet kell majd fizetniük éjszakánként. Ez csekély többletköltség a turistáknak (pl. egy négyfős családnak max. 8 €/éj), így nem valószínű, hogy drasztikusan visszavetné a keresletet – ugyanakkor a befolyó bevétel a város kasszáját gyarapíthatja, amit akár infrastruktúra fejlesztésre, zöld projektekre fordíthatnak.
Bérleti díj szabályozás: A spanyol kormány 2023-ban fogadta el az új Lakhatási törvényt (Ley de Vivienda), amely több ponton érinti a hosszú távú bérleti piacot. Egyrészt maximálja a bérleti díjak éves emelését (2023-ban max. 2%, 2024-ben 3%, 2025-től egy hivatalos index szerint), hogy megfékezze a bérlakások drágulását. Másrészt lehetőséget ad bizonyos „feszült piaci övezetek” kijelölésére, ahol további bérleti díjkorlátozásokat vezethetnek be a nagy ingatlantulajdonosokra. Nem valószínű, hogy Torrevieját ilyennek nyilvánítanák, mivel ez inkább a nagyvárosokban jellemző (pl. Barcelona, Madrid), de az intézkedés irányadó a piacra. Emellett a törvény megemelte az üresen álló ingatlanok ingatlanadóját (IBI) bizonyos esetekben, hogy ösztönözze a tulajdonosokat a kiadásra vagy eladásra ahelyett, hogy lakások üresen álljanak. Ezek a szabályok mérsékelhetik a spekulációt, de egyes szakértők szerint az is lehet a mellékhatás, hogy némely tulajdonos inkább kivonja a lakását a bérleti piacról (eladja vagy üresen tartja), ha nem érheti el a kívánt bérleti hozamot. Összességében a jogalkotó szándéka a megfizethető lakhatás biztosítása, de a befektetőknek számolniuk kell azzal, hogy a hosszú távú bérbeadás kevésbé rugalmas árképzésű a jövőben.
Egyéb adók és ösztönzők: A spanyol ingatlantranzakciókat terhelő adók (vételi illeték ~10%, vagyonátruházási illeték, stb.) várhatóan nem csökkennek érdemben, sőt az önkormányzatok bevételi nyomás alatt akár növelhetik is azokat infláció követésével. A „Aranyvízum” program (500 ezer € feletti ingatlanbefektetéssel szerezhető tartózkodási engedély) 2025-ben várhatóan megszűnik, mivel a kormány a lakhatási válság miatt már nem akarja külföldi spekulációval tovább srófolni az árakat. Ez azonban Torreviejára csekély hatással lesz, hiszen itt viszonylag kevés ingatlanvásárló érte el ezt a félmillió eurós küszöböt. Pozitívum, hogy a kormány bizonyos adóösztönzőket ad a piacon: pl. ha egy tulajdonos tartósan piaci ár alatt adja ki a lakását bérlőnek, adókedvezményeket kaphat – de ezek inkább a nagyvárosi bérlakásszegmensben relevánsak.
Összegezve, a szabályozási környezet Torreviejában szigorodó felügyeletet jelent a turistás kiadások felett, de alapvetően továbbra is támogatja a turizmuson alapuló ingatlanhasználatot. A befektetőknek érdemes naprakésznek lenniük az engedélyezési és adózási kötelezettségekkel kapcsolatban, hogy az üzleti modelljük (legyen az rövid vagy hosszú távú bérbeadás) megfeleljen a hatályos jogszabályoknak. A piac stabilitását szolgálhatja, hogy a túlságosan forró szegmenseket (pl. bérleti díjak) a kormány szabályozással hűti, ugyanakkor továbbra is engedi a piaci alapú működést a nyaralóingatlanok terén.
Fenntarthatósági és építési trendek
A következő évtized ingatlanfejlesztéseit Torreviejában is a fenntarthatóság és a minőségi építés határozza meg. Az új vevői generációk egyre tudatosabbak az energiahatékonyság és a környezeti szempontok terén, és ez alakítja a keresletet:
Energiahatékony otthonok iránti igény: 2025-től markánsan megjelent az igény a zöld, energiatakarékos ingatlanok iránt. A vevők szívesebben vásárolnak A/A+ energetikai besorolású lakásokat, napelemekkel, modern szigeteléssel és okosotthon-rendszerekkel felszerelve. A fejlesztők már reagálnak erre: az új projektek jelentős része tartalmaz megújuló energiás megoldásokat (pl. napkollektoros vízmelegítés, napelemes közösségi világítás), hogy megfeleljenek a vevői elvárásoknak és az egyre szigorodó építésügyi előírásoknak. Az EU klímacéljai nyomán várhatóan 2030-ra tovább szigorodik az épületek energiahatékonysági követelménye – akár olyan szabály is jöhet uniós szinten, hogy a gyenge energetikai besorolású ingatlanokat nem lehet majd bérbe adni vagy csak komoly felújítás után. Spanyolországban egy friss elemzés rámutatott, hogy a jelenlegi lakásállomány 80%-a nem felel meg ezeknek a jövőbeli igényeknek. Ez Torreviejában is kihívás: sok régi épület hőszigetelése és gépészete elavult. Így a felújítások piaca is fellendülhet, hiszen a tulajdonosoknak lépést kell tartaniuk a korral, ha versenyképesen akarják eladni vagy kiadni ingatlanukat. Várhatóan a következő években látványosan megnő az energiahatékonysági beruházások (nyílászáró-csere, szigetelés, fűtéskorszerűsítés) száma Torreviejában is.
Fenntartható fejlesztések: Az új építéseknél nemcsak az egyes lakások, hanem a projektek egésze is fenntarthatóbbá válik. Gyakoribbak lesznek a zöldterületekkel gazdagon ellátott lakóparkok, közös kertekkel, ahol akár közösségi napelempark vagy esővíz-újrahasznosítás is megvalósul. A vevők értékelik a környezetbarát megoldásokat, és valamelyest felárat is hajlandók fizetni értük. A fenntarthatóság immár presztízs kérdés is: a fejlesztők marketingje kiemeli a projekt „zöld” voltát. Ez a trend Torreviejában különösen fontos lehet, mert a város természeti kincsei (Mediterrán-tenger, sóstavak) védendők, és a helyi önkormányzat is abban érdekelt, hogy az új beruházások ne terheljék túl a környezetet. Elképzelhető, hogy a jövőben bizonyos területeken korlátozzák a beépítési sűrűséget vagy magasságot, illetve parkosítási kötelezettséget írnak elő a projekteknek.
Építészeti és lakásméret trendek: A piac jelzései alapján változnak az építési kínálat jellemzői is. Növekvő kereslet mutatkozik a luxus kategóriájú ingatlanok iránt Orihuela Costa és Torrevieja környékén is – pl. tengerre néző penthouse-ok, privát medencés villák iránt a tehetősebb vevőkör részéről. Ugyanakkor a tömegek számára továbbra is az elérhető árú lakások kellenek, így a fejlesztők igyekeznek a stúdióktól a háromszobás lakásokig sokféle méretet kínálni. A COVID utáni igények miatt a lakások tervezésénél most előtérbe kerül egy kis plusz tér home office céljára, illetve nagyobb erkélyek/teraszok, mivel a vevők értékelik a szabadtéri privát tereket. Az új építésű lakások aránya a következő 10 évben valószínűleg nő Torreviejában, de mivel a beépíthető terület korlátozott, részben barnamezős beruházásokra (régi épületek bontása és újjáépítése) is sor kerülhet.
Infrastruktúra és okos város: A fenntarthatóság nem csak az egyes ingatlanokra, hanem a város egészére vonatkozik. Torrevieja önkormányzata is tehet lépéseket – pl. elektromos töltőállomások telepítése, tömegközlekedés fejlesztése, városi zöldfelületek növelése – amelyek javítják a város élhetőségét. Ezek a fejlesztések közvetve növelik az ingatlanok értékét és vonzerejét. A „smart city” koncepció is teret nyerhet: okos közvilágítás, forgalomirányítás, digitális szolgáltatások bevezetése várható, ami a modern kor elvárása a turisták és lakók részéről egyaránt.
Összegzésül: Torrevieja ingatlanpiaca a következő 10 évben is élénk és fejlődő marad. Az árak mérsékelt emelkedése valószínű, a keresletet erős nemzetközi és belföldi tényezők támogatják, miközben a kínálat próbál lépést tartani az igényekkel. A befektetők számára továbbra is kecsegtető hozamok érhetők el a nyaralók bérbeadásával, bár a szabályozások egyre inkább keretek közé terelik a piacot (pl. engedélykötelezettség, bérleti díj plafon). A turizmus motorja marad a rövid távú piacnak, és a szezonális ingadozások ellenére Torrevieja vonzereje nem látszik csökkenni. Sőt, a fenntarthatósági trendek követése új lehetőségeket és minőségi javulást hoz a piacon – az energiahatékony, modern otthonok értéke felértékelődik. Mindent egybevetve, Torrevieja a 2030-as évekbe lépve is stabil, innovatív és jövedelmező ingatlanpiac maradhat mind a lakni vágyók, mind a befektetők számára.
